任志强：老蔡老说拐点，我就没有想到。

　　蔡鸿岩：不是我说的。

　　任志强：拐点的标准是什么？我不知道拐点的标准是什么，肯定要说个拐点，因为最近我们国准办出了一个标准，就是馒头标准，馒头都出了标准，拐点不也得出个标准，馒头要加了枣就不是馒头了，拐点也得先出个标准，拐点的标准是什么，没人说得清楚，不知道张教授有概念没有。不知道拐点是什么，我写的博客还没写完，过两天登上。

　　有人说拐点是房价下跌，有人说不仅是下跌，而且是持续下跌，就是拐点。我们看到美国CPI下降以后，连续4个月下跌了，但是现在没有一个经济学家敢说美国的经济进入拐点，只有人对美国经济提出了谨慎的看法，包括布什也是谨慎、审慎，跌得跌到一个地步才叫拐点，不能说股票跌了一千点就是拐点，股票去年最狠的一次是5.30，跌了200多点，但是也没有说是拐点，昨天是5300多点。是不是5.30跌了30%就是拐点了，得有一个定义，定义就是说股市彻底不灵了，才能说5.30是拐点，要不然5.30就不是拐点，过两天又回来了。

　　举一个例子，说一杯水从壶里倒出来是95度，人不能喝，等晾一会到80度，80度也不行，等到50度，50度可能差不多能喝了，或者是到40度，和人体体温差不多了，但是可以喝了。水从95度比较高温时，一直到人能喝的地步，这个温度跌到这个以下，你可能说这是一个持续下降的过程，这个时候可能出现拐点，叫做你能喝了。如果到40多度、50度加一把火，又烫了，不能喝了，壶晾一会，你就说是拐点了，我看不是。所有买房的人都在说，现在还买不起，再跌跌我就买得起了，等到你还没买得起的时候，又上去了，怎么叫做拐点呢，拐了半天你不是还买不起吗。这个说法有个问题。

　　目前的情况是什么呢，发改委昨天刚公布36个城市有升有降，整体是上升的，全国的房价还在上升，不能说没升吧，95度没变成80度，95度变成99度了，虽然没有在涨得更高一些，和上个月比的话，环比只上涨了0.5%，但是总体来说还是涨的，怎么能说是拐点呢。

　　第二个理由有人说交易量下降是拐点，我们可以看看03年之后，或者02年7月1日土地招拍挂出来以后，哪次没有观望，基本上房市每次政策出台之后，老蔡他们就跟着吆喝，吆喝之后看看有没有新玩意，从第一只靴子到第二只靴子等得一会，大不了等到天亮，去看看噢，那边还有一个靴子。所以3-6个月的观望期是很正常，3-6个月的观望期之后，结果是什么？结果就是，谁没买房谁倒霉，谁买了房子谁发了财了。历来的结果是这样。

　　我们历史上是否把每一次的观望过程都作为拐点了呢？有几次比如说上海曾经在04、05两年跌的时候，有人说上海是拐点了，闹了半天上海还是全国房价最贵的，你该买不起的，还是买不起，这个好像不能作为拐点。所以我没觉得这是一个拐点。

　　我们再看看实际情况，发改委公布36个城市情况，还是有升有降，但是总体是上升的，销售量总体上升的形势没有变，怎么能说发改委的统计，张教授说各个部门的统计是有差异，总的来说还是上升的，没有下降啊，没法说它是拐点。是不是我们最近的媒体，什么经济半小时、北京新闻都在说下降了，我看电视里演的陈总，还有中原的图表，说上月统高，12月普降，今年1-9月增长了50%多，9月竣工是2亿多，销售4亿多，供销比是最大的一个月。中原的统计是10月和11月相比，下降了20%、30%，看那张表，从1-10月都是在上升，11月所以称为拐点，北京前十个月日销量900多套，11月只有200多套，可能是下降了，但是你拿全年的数据比比，去年平均可能也就180套，跌完了还跌到190套，你得看跟谁比，是跟最高峰比，还是跟全国的平均值比，结果是大不一样的。是不是最后几个月房卖不出去了，就没有了呢，我们公布的数据是只有190多套了，涨得不得了了，即使后三个月我们一套房子不卖，你把它平均到前九个月，你能说是交易量下降了吗，有没有这个道理，所以不能作为基数。有人说深圳价格下降了，交易量下降了，但是它的原因是什么？聂会长刚才说了，前面两个月就把全年的贷款额发完了，最后四季度就没有贷款可放了，怎么买房子？想买也买不了。

　　深圳是一个特殊的城市，是全国最早开放市场经济的，所以大部分的人按照户籍人口算，一个人得有三套或四套房子，它是唯一一个在中国所有城市里面城市户数和成套率相比超过1个，意味着原来这些人都有房子，所以限制第二套房购买不管什么原因都把它限制住了，别的城市和二线城市不受影响，是因为以前没有那么大的市场化率，但是深圳有，深圳一开始就上去了，不像北京福利分房占到50%多，过去的小渔村30多万人口，因此在这个特殊城市里，所有人都进入了更新、升级、换代的过程，恰恰是卖掉一套房子买一套房子，旧房子换新房子，小房子换大房子。房子多到什么程度，政府一限制，政府官员退出了1700套房，有多少政府官员？能退出这么多房？说明房多。深圳购房人里有房子的占多数，外来人口占多数，炒房人占多数，因此深圳政府对于这个特殊地点的影响是比较大的，所以银行卡掉了贷款，是不是就没有需求了呢？我们另外看到一个现象，深圳二手房交易11月增长了30%，为什么？因为二手房便宜，实际上价格只下跌了2%，如果下降2%的价格就能引来这么多的消费实际需求，说明这个市场是在，需求是在，不在的是什么？不在的只是银行不给贷款支持，假定中国取消了个人住房消费信贷，可能我们的市场化就不存在，这和它没有什么关系，和实际需求有什么关系？

　　有人也说广州的交易量下降了，刚才聂会长说了万科房子下降，你们都不仔细看看，万科的房子说下降了30%，因为王石从来说25%以下利润的项目不做，你想降到30%就没的做了，所以我不太信，要不就是他傻，要不他就是骗人的，25%以下利润的项目都不做啊，说楼盘5个小时卖光了，我觉得他有点傻，如果降30%就把房子一天卖光了，我降20%可能两天卖光了，我降了10%五天卖光，五天卖光能怎么着？非得5个小时卖光行，五天卖光就不行，就得说是交易量下降，说拐点了，也可能后面有一些不可告人的秘密，反正我说不清楚。5个小时卖光，我们不降那么多价，也能卖光，就差一、两千元吗？所以不能说它的需求没有了。

　　第三个说法就是说土地供应的价格下降是个拐点，有人说杭州，杭州冯仑买了一块地，说只在底价上加了40万元，李明买了一块地，据说也只加了几十万元就把地拿走了，过去说这些都是天价的地，广州也是5块地流拍了，4块地竞拍了，地已经拿走了，前一段时间的土地天价频频出现，确实是一个大的反差，所以说出现拐点了，我看不是，是开发商的钱不够，钱都扔在地里了，只是现金流和土地供求关系的反映，最后土地不是卖了吗，开发商还是有信心，开发商要是没有信心，一块地都不买。广州的特殊情况就是政府老发表一些市场的一些言论，所以群众不信任政府，这个不太理想。王岐山就没有说这样的话，我们四个多亿的底价，拍了15个亿，不还是天价吗，为什么媒体不说是天价了，非得说拐点，有毛病啊这是。我们大兴的地、来广营、中关村都是天价，中关村11个亿，潘石屹报的是20多亿，也是翻一倍，都是天价啊，怎么是拐点了，媒体没干什么好事，新闻都是瞎扯。我想衡量拐点是多个因素的，为什么刚才说张教授先讲，张教授是著名的经济学家，他讲的是宏观经济的大背景决定了你的经济发展的基础，我想这个道理不光在那个国家都是通的，经济增长问题、收入增长问题、长期发展问题、股市问题、人口问题、整体需求问题，这些宏观背景如果增长的条件都在，我们就看看和不利的条件，比如聂会长说了一些不利条件，那是企业运行过程中面对的问题，要看这些基本要点在不在，如果基本要点不在就没有办法支撑了。总体的一些情况来决定是不是进入拐点，你就拿其中的单一指标是不能说明问题的，决定不了，要由综合指标来看是不是进入拐点。还有一个前提，是不是我们彻底扭转了房地产市场的供求关系，是供不应求，还是供过于求，我们现在来看得不出一个理论说供过于求，供求关系被扭转了，得不出这个结论，不管怎么样，每年增长的这么多家庭，2008年有多少人结婚，北京已经排到了10月了，各个酒店的结婚喜宴都排不上，都要2008年结婚，结婚完还得生孩子，这个规律是不是变了，要说2008年没有人结婚了，那就惨了。我没有觉得2008年年消费需求产生巨大变化。

　　前两天我说了一个指数关系，现在指数是109，低于一百是冷，高于一百是热，109变成107是不是由于拐点呢？变成105就是拐点了？我觉得不是，105还是热区，还是热区偏上，你说拐点，得多复杂的数据才能说明是涨到了一个点，要跌到一百点以下也得费点劲，我们GDP是11.5，10.5就不是热了？8.5就不热了？5%、6%就可以翻两番了，这还是高增长，如果是8，我们全球来看还是增长速度最快的国家，现在8.5我们就是全世界第一了，没有一个超过我们。所以经济不会永远不波动、平衡的，所以一定是波动的，波动的时候才会有竞争、有增长，所以发现波动的时候，你不能说出现了拐点，某个车可能没了，它换形了，换了别的车，另外的车销售上去了，房地产做一个项目要四、五年，长期持有要很多年，所以它一定是长期的决策，不能拿两个月、三个月的数据看问题，说它是拐点，尤其不能听风就是雨。中国农民有一句古话，听拉拉蛄叫就不种麦子了，拉拉蛄叫了，最后还得有人种麦子。

　　最后再说一个和价格相关的问题，毛老师给我一本书，关于经济学的，我看了以后很有体会，传统经济学说交换不产生价值和利润，一个苹果换了一个梨，最后梨到我这来了，你拿了苹果，还是一个苹果一个梨，没有发生变化。这个农夫山泉工厂可能就挣1分钱利润，我记得农夫说买一瓶矿泉水大瓶捐一分钱利润，但是水进了超市，变成1毛钱利润了，进了小餐厅变成1元钱的利润了，如果进了大饭店，变成10元利润，1分钱变成10元，是一千倍的利润，它还是一瓶水，没有发生任何物质变化，但是消费过程中产生的变化就是多了十元钱的利润，可能价格不是十元钱，可能还有交易成本，可能卖得更高，卖20元钱，咖啡到了机场就卖70、80元，就是一小包咖啡，没有变化，为什么利润会产生变化呢？因为需求得到了不同的满足，需求的满足就是一个创造利润的过程，所以我们对于房地产业来说，过去有一段时间我们来说你得公布成本，公布成本我的成本就是一瓶水，公布什么成本？不用公布，进了饭店就值这么多钱，爱买不买，小商店里就是那么多钱，因为你享受了大饭店的服务，所以低档的房子和高档的房子，财富不能就我花了多少钢筋、水泥发生变化，根本不是那样。因此讲到变化的时候，水的质量没有变，但是不等于利润和价格没变，为什么一到房地产里就要说利润变了，就要说拐点。我们说个别楼盘、个别城市降价了，降价了以后，你知道它的利润是多少，你并不知道它的利润是一分还是一毛，是一块还是十块，王石说他不会做赔本买卖，说降价了，降价多少你根本不知道，别人就别瞎搀和了。

　　我和潘石屹弄了一个鸡蛋换粮票，把北京公馆换给它，这个价格是公布的，他第一天卖了5亿7千多，没卖几套房子，就差不多跟我交易钱的快一半了，12月18日它开的盘，很多人说北京房价下跌了，说北京的房子没怎么卖出去，陈总说看到一个房子，说8月24日销售开盘，卖了一套，潘石屹是12月18日开盘，当天就是5亿7千多，很多人说企业捣鼓，刚开始是累计，然后再攒到一块，最后是假摔。但是潘石屹这个不是，当时潘石屹说你把项目给我吧，原来不是想毛坯房卖嘛，11月中签的合同，12月初才交给他房子，12月14日拿到的许可证，12月18日开盘，你说他能积累客户能积累到什么程度？到开盘当天就卖了那么多，为什么说拐点呢？

　　而如果我们要搞房地产市场，一定是市场经济的东西，如果都搞计划经济的东西，市场经济就没了，所以我们不要谈拐点，和拐点没有什么关系。明年的情况，今年的数据没全出来，所以我也不知道，总体上已经得出的信息可以分析出几条，一个是经济总量GDP增量的下降，这个是肯定的，中国老说过热了，要浇冷水，如果GDP的增量速度下降，房地产也肯定下降。政府加大了社会保障，这是去年的主要任务，今年也是主要任务，这个房价的增速肯定是下降的，因为把经济适用房、两限房都做了平均值的基数了。从货币总量来说，虽然出台了货币从紧，但是政策出台的时候是稳健的财政政策，还不是双紧，只是一紧一松，市场化的要紧，政府花钱松点。所以去年的基础数加大，货币增长是3.8万亿，今年估计增幅从15%、18%要下降到12%、13%，增长率社会总量的基数差不多，证监会、银监会说要放开企业债，放开融资手段，我觉得总量差不多。住房的分工功能会明确了，两个市场分流，你干你的，我干我的，什么限价房以下的面对中低收入家庭，商品房主要面对限价房收入以上的家庭，买不起限价房就别买商品房，开发商会有重新的定位，面对不同的消费群体，你会有各种选择。上市公司随着区域性的发展趋势随着土地供限量，最后所有的企业都要往外跑，向二、三线跑，潘石屹拿了130亿，卖房子有150亿现金，北京的地都给他了，他的钱没花完，肯定要往外跑，外部没地花了，以土地为主的收购、兼并会成为常态，逐渐就变成了分工合作的商业模式，有的人就干地，有的人就干房子，有的人就干销售，它变成了一种商业模式。

　　随着经济增长的支撑，一二线城市，尤其是重点城市，可能会由于信贷紧缩，它升级换代的速度会减缓，因为我们认为更新、升级大部分都属于柔性需求，它就是我原来有房子，住得不好，我需要换一个好的房子，柔性需求增长得比较快，金融环境如果不好，柔性需求会受到一定的抑制，它会转移，但是刚性需求和原来的影响不大，基本上没有太大的变化。

　　二、三线城市不一样，因为它过去已经有的房地产情况极差，或者说它不是以改善性需求为主，刚性需求占的比例要超过了柔性需求占的比例，它的增长速度会加快。我们原来可以看到，东部地区的投资增长速度低于中部和西部的，中部、西部比较落后，而东部地区不可能持续增长，会向其他地区转移。利率方面，会继续实行差别利率，差别利率尽可能地保护购房消费者，比如第六次调息时不调住房利率，实际上就是告诉消费者，买房的钱大概也就是这么个利率，剩下可能再调的时候就调其他的资本利率，我倒不太担心发展商的钱少，投资减少的时候，一定是收益增高的时候，房子卖得越少，收益越增高，投资少了，过去我投资一百个亿，广种薄收，我收了10个亿，现在投资50个亿，可能我还挣10个亿，因为价格高，利润好，不一定就出现大的问题。所以我觉得老蔡故意搞这个题目，就是新闻媒体都希望我们说进入拐点了，一进入拐点了，他广告就多了，卖房子卖得好，肯定不在他那卖广告。

　　我不认为拐点对于老百姓和社会有影响，你们说下跌是拐点，一定不会增加社会财富，而我们真正的任务是什么，我们创造财富和增加社会财富，要不怎么翻一番，所以拐点也不会让社会进步，一定不会让社会进步，拐点同样不会让低收入家庭买得起房，你们看日本拐了十年，拐哪去了？低收入家庭该买不起还买不起，你以为跌到让你们买得起房子了？满不是那么回事。