聂梅生：因为最近被逼着写了很多文章，看各种意见，越看越糊涂。2008年的思考，可能现在也不见得判断都一致，有的是非常乐观的，有的是非常悲观的，我觉得咱们先分析一下，张曙光老师也在这，我们看政府出的牌、政策是不是这么回事。

　　首先我们说现在越来越多的人都同意房地产发展到中国这个份儿上，跟国际联系很大，确实跟金融这一块联系越来越大，原来大家可能会不太认可，觉得房地产还是属于第二产业等等，现在看起来属于金融第三产业当中的属性更多，尤其是在宏观调控的情况下，大家都明白了。

　　所以先说这个资本层面的事。资本层面的事情，我听到两种不太一样的，一个是政府这边，那是一个劲的紧紧紧，没有放松的可能性，资源工作会议讲了从紧的货币政策，所以这个事情从央行那点我得到的消息也就是紧，对地方银行四季度基本上就收了，有指标也不贷，就叫做宁可违法，也不违规，因为不让贷是规定，不给带是违法，我给你签合同，我撕毁合同就是违法，所以银行宁可违法也不违规，就是这样的做法，就是不放。四季度全国只占了百分之十几，12月基本上掐死了，说一季度要放，一季度我听到的是30几、20几，平均下来，也就是20几，不会太多。假如真的这样，它也想从来没有管到这份上的，银行还怎么活啊，我们也上市了，也不让贷款，让我们干什么。银行认为绝对不能持久，就这样一种控制从紧的信贷、货币政策，到一定时候是执行不下去的，反正我觉得执行不执行，我认为人大之前是要执行的，不太可能中央经济工作会议刚刚开完，3月份这次人大又特别重要，换届等等，你一季度就哗跟去年一样，去年一季度就放了59%，太多了，不然也不至于到年底这样，也就是一季度太猛了，一季度我想我们的日子不太好过，尤其是信贷这方面。

　　另外银行这一块，一季度松不下来，现在外资有两块，一个是外资卡紧，不准炒房，但是实际上现在外资本身在悄悄发生变化，现在一些银行对中国的房地产市场比较看好，咱们容易在国际资本商场融资的，结果我们自己内部唱衰，有很多和国外签字的融资的合同全部放缓，甚至要看中国房价是不是真的要下降，中国的房地产是不是要真的走向另外一个模式，就是说中低端的经济适用房、两限房为主，这一块是没有外资余地的，所以他们也在观望。外资这一块我们在收紧，他们也在往回缩。

　　第三个，就是股市，我们现在大的融资渠道，就是这三大块，一个是银行贷款，一个是外资，还有就是股市。股市上面，现在的情况也是相当复杂的，因为大的上市公司，2007年的动作我觉得也是有点动作太大了，动作太大就引起了各方面的警觉，引起警觉，动作最大的，最容易来钱的先堵上，就是通过土地融资这一块，国土资源部上次谈了，就是关于土地融资的问题有一些限制，所以国土资源部跟金融也连到一起了，所以这一块的动作大家年底就看透了，一开始还不明白怎么回事，市盈率怎么这么高，后来搞明白了，证监会一开始是很替上市公司说话的，后来也明白了，明白以后就开始堵，堵了以后，就是不让你增发，不让你企业债，不给你放，也不说放或不放，不让你上股市融大家的钱。这样一弄，咱们开发的这部分资金，咱们先不说买房的，开发这一块的资金就比较紧张，尤其是我认为年底，就是现在已经开始了，像沿海、万科降价，我觉得说拐点不拐点的，这都不是真实的想法，其实都是为自己的企业今后的生存找一个理论上的和媒体上、形象上的说法而已，你想作为一个大的上市公司，比如说万科，它首先考虑到的是万科的利益，考虑的是股民的利益，怎么也不能把这一块弄下去，从这一点上来理解，说这些事，我都是可以理解的，看你怎么解，反正我得降价，我降价就说都得降价，就说拐点，为什么光我降价啊，都说拐点，我就掩埋在降价当中，为什么降价啊，因为我年底原来要增发的增不进来，现金流支撑不住啊，必须有大的现金流才行，从200亿到400亿，到明年都在翻着番涨的企业，需要多大的现金流支持，已经把自己绑在轮子上了，现在不讲价也不可能了，不讲价就是亏损。

　　所以我不太在意拐点这种说法，确实这种做法不得不考虑到，由于现在资金的压力，尤其是上市公司的资金压力，土地的环节被卡住，土地融资设置很多的门槛，设置这些们门槛以后，去年的游戏规则就不复存在的，就是2007年玩得特别好的地王、高价拍地，这些2008年就不复存在，或受限制，我觉得现在比较好的企业都在调整经营模式，我是不是要定这个目标啊，今年200亿，明年400亿，后年800亿，我是不是要定这个目标啊，经营模式和指标都要变化，是不是要做单一产品啊等等，这都属于银行收紧以后的一堆事。我想在一季度冲突会比较大。

　　第二要说一下土地。土地这个事情是最最复杂的事情，而且它涉及到一些非常根本的问题，昨天快下班的时候，我看中国新闻周刊这一期，那么厚，就是第三次土地革命，真敢说啊，原来说过小产权，这一次不是，就整个把中国土地问题弄个底儿掉，新闻周刊一半都是写个这个事情，这个事情会闹得比较大。土地制度是最落后的，土地部门也是最胆小的，这些一动，动静太大了，土地这个政策的变数，我觉得是从根本上、体制上的改变，现在还是属于地方计划外的收入，根本连税都不是，这种情况下只有中国玩得起土地出让金等等，任何一个国家都不可能，因为它不是私有财产，它是属于国有的，这样一绑，就形成了中国土地制度中各种莫名其妙的事情出现，再加上农民的这一块压力很大，当然也是从小产权产生，但是还不是，还是二元化经济这一块。这一块如果在明年，当然是不会放小产权这一块，但是不等于将来不解决这一块，明年这一块的增长很大，可能是先收紧，把开发商的事摘出去，然后是18亿亩等等，所以明年土地的变数不亚于金融的变数，不准开发商囤地已经很严格了，然后再定下拍卖的亩数，是500亩还是800亩，这一块很厉害了，第一步让你囤，第二不让你多买，第三就是谁做规划，这一点任总早就研究了，看来你的研究给政府很多的预计，谁来做规划，是不是要分晓规划。就是有可能划小地块，按规划进行招拍挂，你拍到哪个项目，你就来做规划，这个事一变事就大了，土地上的变化很厉害，再加上两个70%的用地，在2008年要非常坚决执行的，70%的土地是给90平方米以下的。这个事如果真是这样做，而且给两限房、经济适用房大量的土地给他们，造成商品房的用地少，商品房怎么办，你又不给地，又坚持两个70%。土地资金这一块的四招，我觉得起码一季度大家还会像现在这样，比较迷糊，比较看不清楚。

　　但是，我总觉得从很多的媒体采访来看，我就说，不管怎么看这个问题，我看不出来，从宏观层面上中国房地产有大跌的可能性，有拐点、泡沫的现象，没有东西来支持这个，没有。我最近写了一个八年一回首，从2008年所有的数据汇总，房地产这一块比GDP、人均可持续收入都涨得低，07年房地产确实过分，固定资产的投资增幅大大超过固定资产投资增幅的百分数，我们去年涨得特别高，其他的年份我们都是比较平稳的，如果你说允许中国经济在10%GDP增长的速度，而且通货膨胀率、CPI也这么高，房价就能下来？城市化里还突飞猛进，凭什么说房价要下来，我找不到这个依据。

　　从2007年，我觉得有些地方，尤其像深圳、广州透支了2008年的市场，到第四季度的时候房价回落，但是从一到四季度来看，不要看环比，不要11月和10月比，12月和11月比，最后你看2007年整个的和2006年整个深圳的房价肯定是涨的，不是降的，看同比以后肯定是涨的，环比的话，11月比10月房价降了，不能按照一个月来说，要按照一年来说，还是涨了。局部地区是不是涨得太高了，太高了就要回归理性，因为透支了几个月甚至一年的，这个是正常的，总是要涨涨平抑，调整再上去。

　　2008年我觉得中国经济还是这样运行的话，没有太大变化的话，除非你人民币和美元的比值，变成了1：5点多，CPI怎么样了，这一块是在整个宏观经济运行当中非常重要的一点，从这个层面来说，中国房地产发展的总的趋势是没有变化的，而且还有一点我最后还想说，要注意到滞后性，我们老是今天出政策，明天房地产就有变化，房地产地域性比较强，时空是有滞后的，再快，像万科那样的产业化，也得大半年倒腾出来，一般来说一年以后现在紧缩的政策不是第二天出现的，是在一年以后，现在的房价高涨，也别从11月的政策找，要从2006年的宏观调控政策来找到2007年的房价为什么上涨。

　　说这些事情还是要从宏观调控以后整个一系列的压紧的政策，看到2007年房价的飙升，从这个角度再调控的话怎么弄。我觉得今年宏观调控房地产可能受累于通货膨胀，由于CPI系数太高，采取一系列措施让它下去，今年一开门期货变成100万以上，所以调控这边也是有影响的。谢谢。