主持人：接下来有请北京大学的陈国强老师。

　　陈国强：我个人对未来市场是这样一个判断，就是谨慎、乐观。为什么谨慎呢？我想首先是对于当前的市场、近期的市场，还有聂会长重点讲到的政策环境，政策环境方面我个人基本的感觉银根收紧大家没有异议，另外就是地根方面，北京、上海都已经出现了地根松动的现象，这是政策环境和目前的市场情况，这是一个谨慎的判断。

　　任志强：北京1600公顷还是供不出来。

　　陈国强：07年完成了。

　　任志强：完成什么，是商品房减少了多少，经济适用房增加了多少。

　　陈国强：市场房这一块总量降低了、减少了，从乐观的角度是从未来行业的长期发展，特别是对于全国市场，我想这里面刚才任总也强调了，二三线城市，我想对于未来乐观的理由应该更充分。我想从几个角度来观察一下对未来市场到底是会有怎样的变化和演变。我们从住宅市场来谈房价，最基本的还是住宅市场，住宅市场最基本的几种关系来看，通过最基本的几组关系的变化，我们观察和判断未来市场会怎样样来变。

　　我想最基本的首先是市场上的供求关系，我们都知道最近这些年为什么房价全国性地持续快速上涨，最基本的矛盾和关系就是因为这个市场上供不应求的局面长期存在，或者说供不应求的矛盾没有得到有效的化解和很好地解决。应该说供应不能满足需求，是我们目前房地产市场里一个最基本的也是最重要的特征，我想和其他的关系和矛盾相比，供求矛盾是我们市场里最核心、最基本的矛盾。这些情况特别是从04年以来这些年，无论是土地的出让还是商品房的供给，供应类的指标虽然也都在增长，整体趋势也都在增长，但是和需求类指标的增幅相比，赶不上需求类指标的增长，这方面有很多的数据，我不具体展开了，住宅市场供不应求，我们从供给方面来分析，很简单的，主要还是土地出让或者说是土地供应方面，实际上是供给不能满足需求，供不应求的状况。

　　北京过去几年，我们都清楚连续几年完不成用地计划，07年的状况，完不成任务的状况已经结束了，07年结束供地以后，北京07年的住宅用地的供应计划应该说是完成了，年底计划是1600公顷，连续几年都是定的这个计划，07年实际完成是1677公顷，从数字来看计划是完成了。从07年全年的状况来看，实际上它的一个市场的供给状况，反映的一个情况仍然是供给矛盾恶化的状况，我们看到07年1-11月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积是230万平方米，这个数字比上一年，也就是比06年同期下降了5.1%，商品住宅施工面积是5646万平方米，这个数字是下降了3.3%，其中新开工面积是1368万平方米，这个是和上年同期相比下降了9.6%，竣工面积是1252平方米，下降的比例是5.3%，我想从07年全年市场供求关系来看实际上很清楚，供求矛盾是继续存在的。

　　年底完成用地计划，我想是不是预示着未来08、09年北京在土地出让方面，政府土地出让方面的意愿增强了？或者说政府在土地供应的执行力上有加强。我想从北京目前现有的土地储备来看，这个情况是我们有理由乐观的，这个数字反映这个特点。北京年底突击供地也不是个别现象，我们注意到上海07年年底也是同样的情况，刚才任总也提到了广州等地区，年底推出的土地量比较大，流拍的情况比较频繁。上海在去年底的12月23日集中推出了超过100万平方米土地的供应量，据了解08年上海在土地出让方面，力度会进一步加大。根据上海市十五期间住宅建设的目标里，对未来市场土地的供应，应该说量方面增加，这肯定是确定无疑了，这个情况对于我们判断未来，当然特定的城市还要跟具体城市的土地出让状况结合，我想可能未来市场的变化要结合市场的实际土地出让状况，要结合这个特点。我想很简单的道理，住宅的供应是取决于特定时期的土地有效供应情况，如果土地供应充足了，我想增量市场部分就有希望获得比较充分的供应，那么反过来同样的道理，就是如果土地依然延续过去几年供应偏紧的状况，那么市场的增量我想就难以满足市场需求。

　　根据北京、上海两个城市，其他城市应该也有类似的状况，土地出让的情况有没有可能出现，就是说未来土地市场供不应求的预期有没有可能被改写，或者说过去的情况会不会被颠覆，这还是有待于观察的重大因素。判断未来房价还是继续保持比较高的增长还是比较温和的增长，这是一个基础的角度。

　　第二，我们可以从未来市场供应方面的结构状况的变化来看。说到这个问题，我们过去住宅市场方面供给方面结构失衡的问题应该是长期存在，或者说我们政府一直想着力解开的死结，最主要的表现就是中低价位、中小套型的产品市场上紧缺了，我们很多的家庭、消费者在这种状况下只能说支付更多的房款，去选择不一定适合自己的更大的房型，这是无奈的选择。这种状况随着国家有关政策的实施，现在看起来结构失衡的矛盾，现在出现了缓解的状况和迹象，从07年以来我们看到经济适用房和90平方米以下的中小套型的项目，出现了明显的上升和增加，07年上半年，90平方米以下的普通住宅加上经济适用房两块，它的投资总额占到了商品住宅类投资的23.7%，虽然说这个数字不大，但是和过去相比，已经有了明显的增长，从未来住宅市场的供应来看，受到国家06年出台的70、90政策，国家建设部的50、60政策，就是廉租房和经济适用房，我们可以看到未来新开发、新上市的项目，未来符合70、90政策的，符合政策里50、60的项目，我想这个比重和量会有明显的增长。过去长期稀缺的中小套型我想可能会不再稀缺，或者说我们从更长的时间段来看，这种中小套型将来会成为市场上主导的户型，从70、90政策和50、60政策要求来看是这样。

　　从北京市07年的情况来看，07年年初北京市政府确定了一个目标，就是年内要开工建设200万平方米的经济适用房，300万平方米的限价房，另外还有30万平米的廉租房，三项加起来是530万平米的保障性住房，这个目标在07年是提前，并且超额完成的。实际完成的情况，经济适用房是完成原计划的189%，折算下来是380万平方米，如果换算成套数，按照60平方米来换算，大概是6万套以上，限价房是完成原计划的126%，总量是380万平方米，如果以90平方米的套型面积来测算，总量应该是4万套以上，还有廉租房的面积是36万平方米，如果按照50平米的套型面积要求来测算，是超过7千套。07年北京市实际开工建设的3类的政策性住房，总量超过800万平方米，如果按照套数来算，应该是超过10万套以上。这些房源、这些项目的户型特征来看都是中小套型的保障性住房，这些住房在07年都已经实际开工建设了，我想应该在08年陆续上市。这类产品的陆续上市对于缓解目前市场当中的小户型紧缺的状况肯定是有好处的。

　　另外，我们也注意到了元旦之前北京市对于08年市民承诺的59件实事当种，头一件就是要加大保障性住房的供应力度，这里面说到08年对于保障性住房的规模仍然不少于800万平方米，它的规模和07年实际已经完成的量大致相当。我想这些情况对于08年的供应状况，会有着非常大的调整作用。

　　我们对于观察未来市场变化还有一个角度，就是08年或者未来若干年市场上变化的角度，就是保障房和市场房的关系，我们都知道07年24号文件对于房地产行业来说是最大的一个政策，24号文件的实施，对于我们未来市场的大格局变化，实际影响我们还需要进一步的观察和了解，思路很清楚了，未来政策在各地的实施落实是什么样的情况。未来市场格局的变化影响，最基本的一个反映就是未来市场上保障房将会占到多大的比重？市场房又占到多大的比重，刚才聂会长提到两个70%，我觉得这个数字应该是对于我们行业未来演变应该是非常有意义的两个数字。

　　其中一个70%大家都清楚，就是06年提出的70、90里的70%，还有一个70%，07年北京已经在这样做了，就是在我们的住宅用地的出让当中，对于四类项目个，限价房、双限房、经济适用房、廉租住房还有符合70、90政策的普通商品房，这四类项目要优先确保，占到用地出让中的70%比重，这个做法对于全国其他城市来说，会不会借鉴、照搬，或者国家有没有可能对全国市场都提出一个要求，都参照北京的做法，如果是借鉴、参考北京的做法，会不会意味着未来市场上会出现什么样的情况。就是说我们70%的住宅建设用地，将优先确保保障性住房的开发建设，留给市场土地方面的数量是30%，我想对于未来市场的影响和冲击，这个因素是非常重大的一个变数了。对未来三、五年的市场影响，这个是不能低估的，对于处在这个行业当中的开发商和媒体都需要格外重视，到底未来有没有可能推广到全国更多的城市，对所有城镇的住宅用地出让都要求70%的要求，我想这是非常重要的因素。谢谢。