主持人：谢谢陈总，亿城的鄂总也到了我们的现场，跟万科一样，亿城也是上市公司，在股市上也增发了一块，王总说了三四年不买房，不知道鄂总是怎么想的。

　　鄂俊宇：第一，我迟到了，开董事会，我们在苏州拿到了一块地，要披露一下。我刚才在想了，买房和造房都是挺个人化的选择，老蔡打电话说拐点现象，拐点对每个人都不一样，今天陈总觉得有点冷，因为他穿少了，或者是昨天打麻将了，睡少了，对于不同的企业，对于经历不同阶段的企业，都会有一些差异，做这么多年房地产，体会最深的就是差异。另外就是这种差异又跟我们包括媒体，包括大家做的行为不太一致，实际上房地产这个产业从获取资源到制造出差异的产品以后，应该存在着一个非常确定的信息不对称，比如我们的政府、投资者包括开发商，信息不对称的情况下，就会出现各种差异的理解，包括买房这一块，这次调整的结构差异很大，包括加息的事情，刚才任总也在想，对于消费升级类的影响，前两天我遇到我们一个客户，买万城华府的房子，大概1300、1400万的房子，首付现在要提到六成，600、700万的首付，这个他觉得比较高，另外他买过四套房，现在银行是这样定的，买过房，不管你还没还，不管你那套房卖没卖，利率加一个点，他现在月供的利率将近就是一分的利，大概是10%利率的承担，然后给我打电话，说能不能跟银行咨询一下，我当时就觉得他可能不会买了，隔了两天，他买了，就是说可承受，这种需求来说有刚性、柔性的，他觉得万城华府这样稀缺性的房子，再不买，什么时候买，相对于投资类和补充居住类的需求就很大，比如我想给父母、给弟弟再买一套房，在银行政策的变化下，可能就会放缓这个节奏，或者放弃这种选择，第二个是投资类的，投资类的比如说现在基本上可以看到，就是你用按揭买房，按租金收益是得不到很好的收益的，大家看到的都是未来预期的增长价值，这里面一个就是结构的差异。另外一个就是区域的差异，因为我原来在广州甚至南方也都做过一些项目，广州的市场它非常成熟的消费市场，他已经把房子作为消费和投资两个属性结合得最好的一种产品，它既把它当做资产来经营，又把它作为自己人生不同阶段品位提升的选择，所以他很精心地经营自己的资产和很好的生活。北方是很粗犷的，不一定是买套房，一定要算出租金收益来，这是区域的问题。

　　北京的市场，跟广州地区，包括苏州，我们觉得区域的差异，为什么企业选择跨区域扩张呢，不仅仅是在哪个区域做不深的问题，利用区域的波动的差异，调整我现金流方面结构的均衡。因为这种差异，我觉得刚才也提到我们是一个上市公司，作为一个上市公司来讲，也有很多的差异。我们大概有几个考评的指标，一个是周转，一个是规模，一个是风险，一个是利润，在这四个指标里，每个企业要求的是不一样的，万科可能对于它来说，大资本、大规模，就要强调周转率特别高，对于亿城这样的企业，就是价格创造，不能以规模或者周转作为目标的选项，万科在这样的市场情况下，更加集中、更加加快周转，这个也没有错误，对于它的企业属性和企业目标是匹配的，亿城要做价值创造者，把每个产品都做得价值很高，满足客户的需求，我也做到了。

　　对于这样的一个环境变化，我觉得房地产经常讨论拐点、波动的问题，我们看到短期波动和长期趋势的判断问题，短期波动，身体不太好的可能就振出去了，身体好的坚持下来了，又出现波动的时候，再有筛选，所以整个行业从有这个行业开始，一直到今天，五到十年之内，还都处于波动的趋势。也不用太大惊小怪，对于微观的经营者来说，在这样一个波动的政策环境下，你是否有应变的能力和对趋势判断的能力，找到一个和自己匹配的对策，就OK了，我们体会很深的还有一个就是不管怎么样，做好你自己的企业，做好跟你自己匹配的选择，我觉得天冷也挺暖和。比如说增发的事情，是今年资本市场，地产市场到来，去年A股3、4百亿的增发，亿城应该说最后一个被垂青和青睐的，我们确实很幸运。这件事情我们在9月29日在证监会做增发答辩，任总是9月28日在我头一天做重组答辩，第一天他没过，搞得我们第二天很紧张，因为正好是第二套房加息政策出台的前后，我们也在问一些答辩委员，都问哪些问题，怎么就不让我们过了。我们了解了一下任总在会上的表现，还是很精神的，第二天我们就在想，第一个就是我们要低调，第二个就是委员提出的问题我们要认真地检讨，第三个，因为快十一了，还要打一个悲情分。你获取了增发的资格，增发代表着你要获取更多的投资者，拿出他的资本投资到你的企业，他对你的企业看不看好，对未来的企业看不看好，非常重要。等10月份增发的时候，又出现了股市大跌尤其以地产股作为大跌的引跑者，我们跟券商的意见非常不统一，券商的意见是不发了，市场不好，也发不出去，本来券商承诺包销，后来是一股都不包销，你自己发，当时我们做了非常大的选择，你到底发不发，将来可能好可能坏，我们最后就决定我们自己发，包括跟一些机构投资者和基金的充分沟通，我们发了6千万股，认购是8千万股，等于是超额认购把增发做出去了，这个是今年，因为在座搞证券的不多，今年地产增发里亿城是一个比较精彩的案例。

　　以我的企业被资本市场的确认和认可，我又重新拿回了12个亿，这12个亿对于万科和金地这样的大企业来说不是一个资本问题，但是对于亿城来说，是一个非常大的资本问题，亿城这次等于通过增发会给我增加一倍的尺度，也导致在今年下半年年尾和08年年初，大家在讨论拐点，大家觉得冬天来的时候，我亿城依然还有能力拿地，包括这次在苏州拿地，我们没有遇到很多强势的大哥级的对手，在这样一个市场中，我们怎么去看，做选择你适合做的，我们在苏州是在06年5月在长三角拿地，根本没有大牌企业在当地的时间拿地的，而且这块地是政府拿出来调整整个苏州工业园区的一块地，要求每套都做到100平米以下，第一这个地价非常低，第二是政府让我做的，用了两年的时间，苏州的亿城新天地推出以后，也满足了我投资的要求，也取得了市场的认可。因为我们是做微观的，宏观大势的判断还是找适合于你自己的路径，现在是冬天、夏天、秋天，你都能用平和的发展路径找寻你自己的选择。

　　我们必须要以开放的心态打造一个开放的平台，刚才任总讲到我们还会有更多分工细化的企业，现在可能手里有一些还有地，但是资本规模又不够自己开发，这些资源我们也在谈，比如在秦皇岛拿到三千亩地，2.5公里的海岸线，这个地第一个作为我们企业投资结构转型，我们现在投资三类产品，第一个是消费升级类的，而且是刚性需求的，一些人有了钱以后，觉得不提升生活品质满足不了的，第二个就像苏州这种亿城新天地的项目，面对一次置业的民生类产品，第三类我们调整产品，做面对未来的消费休闲类的产品，比如说休闲度假、养老，这一块我们已经有正在做的，就像秦皇岛的项目，一定是辐射京津冀地区的，一部分我们做度假别墅，一部分作为酒店来运营，把三类产品调整好以后，面对市场，你该获取比较高的收益，一定会实现，作为一个品牌企业或者想长期存续的企业，你还要拿出一部分你自己的收益，要反补给业主，这个也是我们要做的，反过来我们要看到这些人需要的后服务，他入住后的服务和我原来提供的服务差距非常大，我继续要投入，要做好我的后服务。亿城新天地测算的是4千多元的售价，现在是6千多元的售价，我要做好我的业主的后服务。我觉得每个企业面对这种大势的趋势，过程的波动，在合适的时候做自己认为对的事，坚持去做下去，这是我们这些企业的一个选择，拿出来跟大家在08年初分享一下。谢谢。