刘宝增：今天我是抱着学习的态度，说到拐点现象，我要说两句，拐点两个字最开始是出在股市上，股市上大家都宣称一个拐点，大家经常会把股市和楼市放在一起来评论，我也是跟大家一个共同的观点，说中国的楼市有一个拐点，实在是太浅显了，我认为08、09年增幅会减缓，在爆发点之后会有一个调整。可能会在北京这样的城市发展，也会在二三线城市发展，鄂总也说到各个企业都有自己的发展目标，各个企业都要照着自己的路去走。

　　主持人：于总说两句。

　    于福生：我认为07年用这样一句话就是跟季节很相符，刚开始是春花怒放，最后是寒气袭人。08年我觉得涨势不可改变，涨幅会有所放缓，这里面对于拐点现象，这是我对拐点现象的基本判断，刚才陈总所说的，王石说搬起石头砸了谁的脚，中小企业可能会产生根本性的变化，拐点可能在这，房地产企业由现在的5800多家，我觉得是一种金字塔型的结构，将会变成一种钻石型的结构，我认为房地产的拐点应该在这。

　　蔡鸿岩：今天我们邀请到的都是地产界和学术界最有代表性的人物，有自己的独到观点的老总和专家。听了大家的发言，我想大家每个人都有一个自我的判断，我最后也说两句我个人的意见，因为我们杂志一直在关注这个市场的变化，特别是一些舆论导向上，我前天在博客上发了一篇文章，就是王石的拐点说的出入背后。我把前后的一个过程做了一个介绍，我这里就不多说了，关于是不是拐点，刚才任总长篇的论述包括各位老总的观点都有了，说是不是拐点这个不重要，现在最关键的问题应该是关注城市的规划问题，我觉得很严重的问题是如何有效适度阻止快速涌入城市的人流是当前首要的问题。我们从房地产角度和社会秩序角度来说，我最近关注的数字，原来我们地铁的同学聚会，说地铁的客运量已经300万了，现在地铁的运量是整个城市公交运量的15%左右，也就意味着北京市公交的客运量在2千万左右，如果按照一早一晚往返除以2就是1千万，还有300万机动车，包括机关的公共用车、班车没有计算，大概一天出行的人口应该在1200-1300万，如果再算上老人、儿童，北京骑自行车的也得占到10%，北京的城市人口应该在3千万。我82年参加工作时，那会公布的数字是北京人口1500万，市区人口是800万，我直观判断我身边人的增长，北京本地人口和外来人的比例，就是就业包括到北京来打工的人群增长，我们公司里120个人，真正有北京户口的没超过10个人，这个户籍比例可以直接感受出来。

　　城市这么大，这么快速的人口流入之后，北京最有代表性，其他的城市我觉得还有代表性的就像成都这样的城市，这些城市都是以外来人口来支撑着城市住房的需求，来推动着房价的快速上涨，这都是很重要的原因。北京的房地产市场有一个住房现象，叫做粮仓效应，全中国的人都到中国来买房，外地来的特别是有钱人买房子都要往市中心走，就像粮仓一样，传送带把粮食倒进去之后，就形成了自然的坡度，坡度聚集了之后就会自然形成价格的坡度，所以现在燕郊、固安的房子卖得非常好，卖得好的原因是两种原因，两种需求都在往外面跑，穷人买不起房，或者我把市区房子卖了变现，往郊区跑，城区内的压力越来越大，交通、环境污染等等，平时我们在市区里卖，周末到郊区去，现在郊区的别墅卖得非常快，跟这个有直接的原因。市区的住房由于刚性需求的增大，它的房价肯定是坚挺的。另外我觉得奥运会的召开，很多人都关心，包括上次我去参加一个会议，很多老外都问奥运会之后房地产会不会有变化，我认为中国的奥运会和其他城市的奥运会完全不一样，我们是在一个13亿人口的大国，现在应该说是14亿，连续30年，每年两位数的GDP增长，我们仍然在这个发展速度中召开奥运会，现在韩国、澳洲、西班牙、巴塞罗那都是没法比的，而且现在是以眼球为主导的经济模式，奥运会是最吸引人眼球的，全世界最大的、每四年举办的经济型项目，而不是单独的题目比赛。它对于北京城市的拉动作用是多少，我们光在基础设施投资就是几千个亿投进去了，它带来的是什么？这些全世界的精英在08年8、9月时到北京来，我想不光是看一场比赛，看一场足球赛，看一个体操比赛，会带来人财物的流动，这个会对北京的经济发展刺激作用是非常巨大的，可能是我们任何人都难以想象的刺激作用，我认为它肯定是一个良性的。

　　我觉得住房这种粮仓效应形成之后，北京的城市规划恰恰是在这样的需求形势下，不适合一种有利的、有效的发展模式去做，上个月北京市刚公布了11个郊区卫星城的规划，这11个卫星城的规划，由于我们没有把产业拉动卫星城的发展，最后就导致了以房地产开发为主的，吸纳的都是本地居住的人流，以前五环、六环用路来摊大饼，现在以卫星城摊大饼，这样情况就导致了每天早上大量的人群涌入城市，晚上大量的人群涌出城市，这种住房的压力是很大的，带来的城市问题会越来越严重。现在京通高速路堵车已经堵到双桥了，上次我跟燕郊的发展商聊天，燕郊上百万平米的大盘有十好几个，现在燕郊的商品房实际入住率还不到5%，别说5%了，有50%，别都入住，我想早上起来京通路堵车一定堵到月亮河了。现在我们去看的状况，我原来很多同事都是地铁的，现在地铁日客流量已经突破300万了，天通苑13号线建成之后，起始站就可以把车厢站满了。上周六新京报有一篇文章，我们要借鉴莫斯科的前车之鉴，我刚到地铁上课时，我们老师讲过一个数字，说全世界地铁只有莫斯科一家地铁公司是挣钱的，因为它建得早，形成了网络。但是现在莫斯科网络这么发达，它的交通拥堵程度比我们北京还可怕，我们这个城市不是建多少条地铁就可以解决公交压力的问题，如果要是这样的话，你在郊区建了这么多卫星城，你通过什么东西去缓解，去有效配置这个城市的资源。

　　任志强：涨价，现在是2元，要是20元，就没有那么多人坐地铁了，价格就是调整供求关系的。

　　蔡鸿岩：现在把价格调低了。

　　任志强：就是因为价格调低了，全国各地的人都到北京坐地铁了，他那个城市10元，你这个城市2元，当然到你的城市打工了。

　　蔡鸿岩：我们是中央集权的国家，带来的就是中央资源的聚集，为什么到北京来，北京是科技文化体育卫生集中的城市，都是在三环以里，如果把北京大学迁到大兴，把清华大学迁到通州，至少可以拉出一部分的百分点去，如果没有这样的城市资源分配和调整，我们不可能缓解这个城市的压力，这个城市的房价还会涨，而且还会猛涨，这是非常可怕的，现在北京应该是全世界第一大的城市了。

　　张曙光：降价是属于逆潮流，它是要用亲民来代替民主的做法，要用这个做法树立亲民的形象，然后动动大家的嘴，换来民族。

　　王宏新：牺牲短期的经济利益，来换取亲民形象。

　　蔡鸿岩：我们今天是借新年的一个恳谈会，谈谈近期房地产市场的走势。每个人都有不同的观点和意见，我们这个会当时还给王石发了邀请，我当时给任总打了电话，任总说王石要来，我们还来干吗。我觉得大家是不同的观点、意见，可以广泛地交流，既然是座谈，我们又不是什么原则的问题，现在房地产已经不是原则问题了，民生是原则问题。最后我再代表两家媒体向大家给予我们的支持，表示衷心的感谢，也祝愿大家在新的2008年奥运之年来临的时机，大家能够不断地有新的机会，而不是转入趋冷的拐点出现。