上海易居房地产研究院副院长 丁祖昱：

　　非常感谢有这样一个机会能够跟大家有这样交流的机会，接下来我把我们易居房地产研究院结合CRIC数据库所得出的结果向大家汇报一下，我们对2008年房地产市场走势的判断。

　　首先我们看一些相关的数据，广州成交量12月份到2月份和去年同期相比下跌了53%，3月份和去年同期下跌了58%，也就是说成交量下跌的幅度接近六成，深圳成交量的幅度下跌了8成，但是我们注意到几年的3月份成交量只下跌了43%，而在上海也看到了相同于深圳的数据，12月份到2月份下跌了54%，但是在今年的3月份又有所抬头，和去年3月份同比下跌了38%，这一系列的数据都表明了各个成交情况，还有一个城市比较奇怪，天津的数据比3月份数据还比去年同期上涨了20%，我们再看一下最近一段时间新开盘的情况，珠三角几乎所有的楼盘都打折，而长三角，打折的也有卖得好的，不打折的也有卖得很好的，比如说上海一些不打折的楼盘，除珠三角外其他城市的开盘价格相对比较坚挺，但成交表现不一，有非常好也有非常差的。

　　第三个我们拿出两个城市来看一下3月份的市场情况，一个是天津，一个是上海，上海虽然整个三月份比去年同期的成交量下滑了38%，但是我们看到每一周的成交量变化程度非常大，到了第四周成交量已经达到了36万平方米，接近每天900套的成交量，而天津也是如此，整个每一周的成交量稳定上升，是不是很多人都在预测市场又要转暖，我今天上午看到了有一些媒体已经在发表相关言论，我们事实上特别害怕这样的媒体言论，只看到个别数据就来说这个市场马上就要走暖，然后引发新一轮的调整。大家千万要保护刚刚抬头的成交量，我们不要把5个月的下滑，一个月的上升又说成宏观调控失效。

　　我们认为这个房地产市场是有周期的，今天在座的每一位都不相信中国房地产开始反转，只是在调整期，假设我们的结论都是大家共识的话，就可以用一个周期来解释所有城市房地产发展的情况，每一轮都有调整期，每一轮也有发展期，我们只要看两个指标就可以了，一个看市场最高点，一个看市场的最低点，到了最高点的时候相应要进入一个调整期，在最高点的时候所有的客户都会问你

房价还会不会涨，在最低点的时候所有的客户都会问房价还会不会跌，二手房在最高点的时候提前进入调整，在最低点的时候往往也是二手房率先走出复苏行情，特别是高端的二手房在最低点的时候走出复苏行情，在最高点的时候政策往往是层出不穷，在最低点的时候政策往往是一个真空期，在最高点的时候成交量已经先于房价达到了最高峰，在最低点的时候成交量连续几个月都处于相对的低点，这些定性和定量的特征决定了市场什么时候到了最高峰，什么时候到了临界点。

　　基于以上的判断，我们可以看到处于调整期的有广州、深圳包括北京，也有处于正常正常的发展期的比如沈阳。我们首先看一下长三角的情况，我们认为4、5月份上海的成交量应该进入到一个相对正常的水平，会不到去年的最高峰，但是和05、06年的正常水平相符合，房价不会做太大的变动，特别是有很多人期望上海房价全面下跌，事实上是很困难的，甚至我们认为今年的高端房的房价还会有20%到30%的上升，对南京来说相对没有上海这么乐观，要到2季度末才能进入成交量的恢复期，因为南京的供应量还比较大，深圳的判断略微乐观于广州，我们最乐观的统计在3季度成交量会有恢复，谨慎一点的估计到4季度会达到一个比较好的恢复。关键再看广州和深圳目前的价格回探是否有效，对于去年的最高峰来说都回探了30%，股票和房产最大的不同就是股票可以不断的下跌，只是一个投资的工具，而房地产有最大的居住功能，所以大家在判断房地产价格的时候不要用股票来做对比。对于北京来说我们都发现北京的房价没有主动性降价的行为，我们也发现北京上市的楼盘成交情况都不太好，由于奥运的利好的预期我们也认为北京的房地产公司大多数不会主动去进行降价调整，所以我们对北京市场的复苏也好，回暖也好我们认为要到三季度，必须高位上面进行相当充分的整理之后才会进入到新一轮的回暖情况。天津现在已经进入到比较正常的市场，当然也有个别的数据在表明有一些不同的物业类型需要到5、6月份才能恢复，主要是偏远区域供应量比较大的，价格还有一定的调整。沈阳不存在调整，我们认为沈阳的调整还没真正开始，也许要到下一轮调整才能轮上。对于重庆要到二季度末才会有相应的回暖期，但是谨慎的判断我们认为还要多加一些时间，主要是重庆试点去宣布之后进行了一轮快速上升，但是原先的土地供应情况相对比较混乱，拥有千亩以上的开发企业也比较多，在这样的情况下面整个重庆的供求关系不太乐观。对于西安来说没有进入到调整期的趋势。对于武汉来说可能要更加谨慎一点，今年的房价还会有10%左右的上升，但是成交量是这十个城市当中下降幅度最大的城市，我们认为武汉的市场乐观估计要到2季度中后期才能进行恢复，谨慎的估计要到3季度末。

　　这里再把一些结论性的情况告诉大家，对于整个长三角价格比较稳定的，关键要看整个的成交量，从数据本身来看实际上已经走得很惨了，前面五个月成交量逐步的下移，这是上海整个开盘的情况，几乎没有什么优惠，但是有一点所有的楼盘开盘没有高开，2月份开盘的楼盘到目前为止只成交了10%以内。南京的情况和上海比较类似，成交也是连续5个月下滑，但是供应量在去年年底有很大的放量，说明南京原先捂盘情况比较严重，几乎也没有什么优惠，但是成交量明显不如上海，对于整个南京来说我们认为形势相对更加严峻一点。珠三角我们认为是这次调整的先行，所以调整时间会比较长，我们认为去年的3季度调整的话也就到今年三季度应该到复苏和回暖的时候，所以有很多的投行也不用对中国房地产市场太过悲观，我们所有得到相关成交量的数据，我们的市场都不会走到太悲观的情况，包括最差的珠三角的情况。在珠三角当中的一些二、三线的市场就远不如广州、深圳来得好，今天对广州、深圳还抱有很大的期望，我们对珠三角二、三线城市要更加的谨慎，特别是去年下半年投资客进入比较多的城市也是需要比较谨慎的，还有一些以加工为主的产业经济的城市经济上受到影响也是比较大的。北京现在的楼盘几乎没有什么降价，成交量也不行。天津虽然成交量下滑，但是到3月份有一个比较好的表现，这是天津开盘的情况，我们发现有80%成交的情况，事实上天津市场实际情况也是如此。沈阳的市场目前根本没有进入到调整，还是相对供不应求的情况，沈阳相对于前面说的城市来说起步也比较晚，市场还是以刚性需求为主。中西部就是冷暖不一，有一些去年三、四季上涨比较大的城市，我们对它的判断就要谨慎一点，比如说武汉，再比如说重庆，像武汉和重庆有一些楼盘反而在逆势当中涨幅比较可观，这一些都是当地的高端舒适改善型的项目。最后看一下西安，到目前为止西安市场没有出现非常大的衰退，我们看到具体的楼盘相应情况也是如此，当然由于西安的成交数据相对比较滞后，所以有的成交数据和实际情况表现不是非常一致。

　　今天把我们的研究数据向大家进行相应的汇报，我们已经对全国30个城市今年的市场都做了判断，选取了10个城市向大家进行了汇报，谢谢大家！