复旦大学房地产研究中心主任 华伟

    第二同样是房价中国和美国、英国以及中国的北京、上海、广东、深圳各个房地产的利润来源和成本构成都有非常大的差别，在上海、北京、广州、深圳要办一个房地产的项目跑的部门，盖的公章数目就有很大的差异，我们房地产企业的收益与风险严重的不匹配，我们认为在价值链的构成中，房地产的暴利来自于土地的获取，不管是2004年8月31日以前可以协议出让以及以后只能6个月起招挂拍，我们改变不了城市建设投入了大量的金钱和货币，城市的规模，城市的人口，城市的面积，城市的服务设施都在日趋的完善中，一个很明显的例子没有通地铁的莘庄2000块钱卖不掉，通了地铁以后6500块钱买不到，一定要虚心的学习，了解中国的国情，熟悉国际的规则然后我们才能耳聪目明，给大家奉献真正有价值的意见。我们认为中国的房地产由增量开发想存量的过渡环节，政府巨额投入的趋势没有改变，所以我们房地产商，我们的土地开发周期越长，开发商获得的利润空间越大，但是在现实的成本构成里面，包括动拆迁，平均成本超过55%已经是贡献给了地方政府，贡献给了自来水公司，通信公司，贡献给了我们的煤气等等公用基础设施。所以价值的暴利来源来自于制度需要完善，只要制度一天不完善，现有的利益格局一天不转变，我们开发的政策漏洞以及行业发展超过社会平均利润的格局就不会发生改变。

　　未来4年新增面积在缩小，但是改善住房需求的愿望在增大，供求失衡，供不应求在未来的十年甚至更长时间将成为中国房市的主旋律。中国房地产融资环节缺乏创新，股本融资，产业基金，行业外的基金没有正常的规范渠道能够自由的进入房地产开发领域，由此造成一方面中国全国流动性过剩，资金泛滥，社会行业回报率相对较低，我们迫切的希望房地和金融进行良性的互动，金融为房地保驾护航，房地产为金融的进一步成长提供新的来源和增长空间，开发商太多太小固然不是好事，但是开发商成为了垄断也未必是消费者和政府的福音。所以我们认为在价值链里面要构筑一个除了房地产开发环节以外，能够公平规范的自主创新的基础上，各个参与方，政府、银行，承建商，销售商，服务商形成一个利益共享，风险共担的均衡格局。

　　因为我国城市化进程的深入发展，政府的不断投入就形成了级差地租收益的增值部分，投入越多，改善越快，土地价值和基于土地价值的房产价格就会越高，所以政府的公共设施给我们房地产发展带来了额外的收益，随着时间的发展这个收益与时俱进，与日俱增。为了合理促进房地产行业的发展，利用税收的杠杆来进行制约，我们要知道更重要税收要解决公平的责任，中国的发展阶段和欧美国家不一样，所以当前完成城市化的西方国家是重保有，轻开发，中国还有大部分人口要解决温饱，进入城市，正处于城市化发展的蓬勃的青春期，所以我们要鼓励大量人口进入城市，我们要为发展提供更多更好，更多数量，更好质量的住房，我们有鼓励大家买新房，进城，我们的财政收入不应该在保有环节里面过于求奢望，所以在开发环节获得收入是政府的主要方面，同时获得保有税收化解贫富差距，起到一个舆论导向的作用。在交易环节里面的税收，既有营业税，也有契税，希望以后我们要大力的推进税种越少越好，政府要连续，可能稳定市场逾期为行业的发展创造一个非常好的连续环境，千万不要因为一项政策的出台给整个社会，整个消费带来过大预期上的转型。

　　所以中国的房地产面临着为地方政府提供预算外资金以及公共资本的职能，所有的利益符合这个前提才能给我们市场的判断得出比较优化的结论。在繁荣稳定的前提下面以社会公平为基础，迅速的完成城市化，繁荣社会经济为主要的目的，所以我们要大力的缩短房地产开发商的开发周期，要全国推行把毛地出让改为净地出让，只有这个前提才能缩短开发商的开发周期，也减缓了时间增值的获利方式。

　　中国的房地产必须改革，而改革的目的要符合中国的国情，一般以开发环节为主，交易环节跟进，保有环节适当的跟国际接轨，前两年说中央宏观调控把

房价降到穷人买得起房，其实这本身是一个误区，穷人买得起了，富人可以买更多，从专有产权到共享产权一直到使用权要建立多层次的住房保障体系，因为考虑到地方政府的财政能力，经济适用房产权转让无非是少收税费，真正承担的廉租房不仅建设成本有管理费，还有融资的财务成本都会成为政府的包袱，这时候就开设专项基金，专门的机构来繁荣发展住房保障，所以住房保障要有多层次的保障体系，我们认为要达到住房保障的目的多种手段和工具是可以创新的，我们的目的是让穷人住得更好，更理想，同时尽可能的为地方政府的财政资金高效利用，同样的钱解决更多人的困难，更多人困难的解决需要更少得资金，这个时候希望除了实物保障以外，对原有的低收入家庭通过货币化的住房津贴，贴房贷的方式等等小小的补贴翘动大的保障，这也是四两拨千斤杠杆效应的保障方式，所以未来的趋势在现有的利益格局和地方政府的保障能力范围内，第一个要稳定市场，源源不断的为地方政府创造预算以外的有效收入，第二个加强保障，专款专用，定向支出，为中低收入家庭住房保障提供现实的资金支撑，要加强行业的制度完善使房地产行业的收益和风险相匹配，从整个行业的交易规则，开发规则以及融资配套监管力度上面进行全方位的判断，切忌每个部门各行一套，同时也应该由建设部牵头，各个相关部门配合来完善以房地产市场为核心的整体市场化的运营组织和专有资金保障下的保障机制。

　　同时我们认为在大部制改革的背景下税收体制改革和税费体制改革也要有大力改革，不要让我们的开发商和太多的政府部门直接接触，有很多东西除了收钱以外政府职能内部完全可以设立一个统一的审批窗口，审批的绿色通道，让开发商把更多的精力放到为社会奉献更多优质优价的商品房上去。所以住房保障是当务之急，资金和房源是重中之重，保障的方式可以采取货币化，可以贴租，贴房价以及贴利息。

　　两会以后住房保障政策的转型和突出更加从经济指标转向民生指标，住房保障的落实离不开房地产市场为我们政府创造源源不断的资金来源，只有实现这两者相辅相成，中国的房地产业才能够获得长足的支撑和发展，房地产行业诱发社会矛盾，激化金融风险，同时也可能成为境外热钱炒作的三大职能风险就会下降和规避，通过住房保障规避社会劳动风险，通过自有资金不低于35%，四证齐全方可银行贷款刚性政策的实施可以避免银行的风险，同时对外资采取适当的组合拳的措施也可以制止房市成为游资的温床，08年两会以后我们整个宏观风险已经有了防火墙，这个时候行业会更加健康的发展，我们宏观调控的重点将会从房地产这个主战场转向整个国民经济的诸多方面，转向国际和国内的诸多利益和共生的环节，非常感谢大家，谢谢大家的支持，再次感谢大家！

　　我们可以看到猪肉可以涨80%，铁矿石涨65%的时候，房地产也应该动一动，但是起和落是应该有规律的，所以我们这个机构配合中华房地产投资开发商会，配合社会方方面面热爱、关心执着于中国房地产市场过去和未来的朋友我们作出了第一份答案，下面我把这个框架给大家汇报一下。我们认为不仅要归纳总结以往政策市场的发展脉络，更应该给一个科学体系，为未来的市场发展做一个准确的预判。

　　我们认为中国的房市跟全世界有重大的区别，中国的房地产决定它的是民生，最终价值导向是繁荣，中国还有8.5亿农民要变成市民，我们正处在城市化的黄金阶段，我们正以前所未有的速度和国际接轨，中国的房地产市场为更多的人口提供更多更好的住宅空间，为更多的城市规模提供非住宅的配套是难以想象的，任何否定房地产业成为当前和未来相当长时间支持产业不可动摇的观点都是昙花一现的。中国的政府分配体制是三级的，有中国政府，地方政府还有各个部委三级利益所在，我们的市场正是在三级利益，三个层面的共同关注下以民生为取向，以各个利益主体的价值诉求为均衡得到一个结果，所以我们的前提是在中央和地方倡导的上个世纪90年代初财政分权体制下奠定了今天的利益格局，在地方政府的贯彻落实中一步步的走向新的发展阶段，以及各个房地产市场相关的政府部委提出了诸多矛盾，但最终却在利益面前趋于合理的政策主张以及声音。

　　我们的报告分成五个部分，我们研究中国的房地产市场一定得由中国人作主，中国的特色，中国的国情，中国的约束一定是讨论我们思维判断依据和前提。

　　我们认为94年开始的税制改革所叠加的中央和地方的财权和市值的不对称，以及公共产品和基础设施的投资主要依赖地方政府投资，依赖地方政府在预算外的收入进行投资，才决定了房地产这个商品的成本构成有特别的机制。一方面是财政收入的高速增长，但是在比重里面地方政府占据的比例却相对补超过30%。地方政府必须要承担公共服务产品的供给，如基础设施建设，社会保障等等。在科学发展观面前激励地方政府要大力发展经济，大力投资，大力创造新的经济增长点，与此同时每个地方的资源是不一样，每个地方政府都可以垄断土地的出让和供应，因此土地的出让金和房地产费税成为地方政府预算以外的最主要来源，正是由于这个利益格局由中央政府发动的以房地产为主战场，切入点的整个国民经济宏观调控在落实贯彻中一定要和地方政府的利益相互互动和循环，同时地方政府为了转移住房保障的成本，把这部分也转给了房地产开发成本，所以房地产的成本也成为地方政府转移公共建设投资的主战场，其中一个非常明确的例子是每个月，每个家庭都交的水费，煤气费，电费，电话费，在开发成本里面水电煤通讯建设的配套都没有少，这笔钱本来应该由地方政府主导的公共设施机构进行开发和投资，但是它的成本都打进了房地产开发的部分。所以我们认为中央和地方的财政分权以及中央和地方现实利益格局所导致的博弈关系，使得房地产行业成为地方政府预算外收入的主要来源，同时它不仅获得了预算外的现实收入，还能够不断的通过房地产的开发成本借助开发商这个机制转移公共产品支出成本，学校、幼儿园、医院的成本都转入到新建的小区，这是我们考虑房地产市场走向非常重要的利益前提。从正略规划，前期准备，设计推广，施工、销售以及后期的物业运营里面我们认为当前中国房地产的开发模式仍然是一种重开发，大规模的产品生产模式，现在的资本运作还没有得到主流的体现。

　　第二同样是房价中国和美国、英国以及中国的北京、上海、广东、深圳各个房地产的利润来源和成本构成都有非常大的差别，在上海、北京、广州、深圳要办一个房地产的项目跑的部门，盖的公章数目就有很大的差异，我们房地产企业的收益与风险严重的不匹配，我们认为在价值链的构成中，房地产的暴利来自于土地的获取，不管是2004年8月31日以前可以协议出让以及以后只能6个月起招挂拍，我们改变不了城市建设投入了大量的金钱和货币，城市的规模，城市的人口，城市的面积，城市的服务设施都在日趋的完善中，一个很明显的例子没有通地铁的莘庄2000块钱卖不掉，通了地铁以后6500块钱买不到，一定要虚心的学习，了解中国的国情，熟悉国际的规则然后我们才能耳聪目明，给大家奉献真正有价值的意见。我们认为中国的房地产由增量开发想存量的过渡环节，政府巨额投入的趋势没有改变，所以我们房地产商，我们的土地开发周期越长，开发商获得的利润空间越大，但是在现实的成本构成里面，包括动拆迁，平均成本超过55%已经是贡献给了地方政府，贡献给了自来水公司，通信公司，贡献给了我们的煤气等等公用基础设施。所以价值的暴利来源来自于制度需要完善，只要制度一天不完善，现有的利益格局一天不转变，我们开发的政策漏洞以及行业发展超过社会平均利润的格局就不会发生改变。

　　未来4年新增面积在缩小，但是改善住房需求的愿望在增大，供求失衡，供不应求在未来的十年甚至更长时间将成为中国房市的主旋律。中国房地产融资环节缺乏创新，股本融资，产业基金，行业外的基金没有正常的规范渠道能够自由的进入房地产开发领域，由此造成一方面中国全国流动性过剩，资金泛滥，社会行业回报率相对较低，我们迫切的希望房地和金融进行良性的互动，金融为房地保驾护航，房地产为金融的进一步成长提供新的来源和增长空间，开发商太多太小固然不是好事，但是开发商成为了垄断也未必是消费者和政府的福音。所以我们认为在价值链里面要构筑一个除了房地产开发环节以外，能够公平规范的自主创新的基础上，各个参与方，政府、银行，承建商，销售商，服务商形成一个利益共享，风险共担的均衡格局。

　　因为我国城市化进程的深入发展，政府的不断投入就形成了级差地租收益的增值部分，投入越多，改善越快，土地价值和基于土地价值的房产价格就会越高，所以政府的公共设施给我们房地产发展带来了额外的收益，随着时间的发展这个收益与时俱进，与日俱增。为了合理促进房地产行业的发展，利用税收的杠杆来进行制约，我们要知道更重要税收要解决公平的责任，中国的发展阶段和欧美国家不一样，所以当前完成城市化的西方国家是重保有，轻开发，中国还有大部分人口要解决温饱，进入城市，正处于城市化发展的蓬勃的青春期，所以我们要鼓励大量人口进入城市，我们要为发展提供更多更好，更多数量，更好质量的住房，我们有鼓励大家买新房，进城，我们的财政收入不应该在保有环节里面过于求奢望，所以在开发环节获得收入是政府的主要方面，同时获得保有税收化解贫富差距，起到一个舆论导向的作用。在交易环节里面的税收，既有营业税，也有契税，希望以后我们要大力的推进税种越少越好，政府要连续，可能稳定市场逾期为行业的发展创造一个非常好的连续环境，千万不要因为一项政策的出台给整个社会，整个消费带来过大预期上的转型。

　　所以中国的房地产面临着为地方政府提供预算外资金以及公共资本的职能，所有的利益符合这个前提才能给我们市场的判断得出比较优化的结论。在繁荣稳定的前提下面以社会公平为基础，迅速的完成城市化，繁荣社会经济为主要的目的，所以我们要大力的缩短房地产开发商的开发周期，要全国推行把毛地出让改为净地出让，只有这个前提才能缩短开发商的开发周期，也减缓了时间增值的获利方式。

　　中国的房地产必须改革，而改革的目的要符合中国的国情，一般以开发环节为主，交易环节跟进，保有环节适当的跟国际接轨，前两年说中央宏观调控把房价降到穷人买得起房，其实这本身是一个误区，穷人买得起了，富人可以买更多，从专有产权到共享产权一直到使用权要建立多层次的住房保障体系，因为考虑到地方政府的财政能力，经济适用房产权转让无非是少收税费，真正承担的廉租房不仅建设成本有管理费，还有融资的财务成本都会成为政府的包袱，这时候就开设专项基金，专门的机构来繁荣发展住房保障，所以住房保障要有多层次的保障体系，我们认为要达到住房保障的目的多种手段和工具是可以创新的，我们的目的是让穷人住得更好，更理想，同时尽可能的为地方政府的财政资金高效利用，同样的钱解决更多人的困难，更多人困难的解决需要更少得资金，这个时候希望除了实物保障以外，对原有的低收入家庭通过货币化的住房津贴，贴房贷的方式等等小小的补贴翘动大的保障，这也是四两拨千斤杠杆效应的保障方式，所以未来的趋势在现有的利益格局和地方政府的保障能力范围内，第一个要稳定市场，源源不断的为地方政府创造预算以外的有效收入，第二个加强保障，专款专用，定向支出，为中低收入家庭住房保障提供现实的资金支撑，要加强行业的制度完善使房地产行业的收益和风险相匹配，从整个行业的交易规则，开发规则以及融资配套监管力度上面进行全方位的判断，切忌每个部门各行一套，同时也应该由建设部牵头，各个相关部门配合来完善以房地产市场为核心的整体市场化的运营组织和专有资金保障下的保障机制。

　　同时我们认为在大部制改革的背景下税收体制改革和税费体制改革也要有大力改革，不要让我们的开发商和太多的政府部门直接接触，有很多东西除了收钱以外政府职能内部完全可以设立一个统一的审批窗口，审批的绿色通道，让开发商把更多的精力放到为社会奉献更多优质优价的商品房上去。所以住房保障是当务之急，资金和房源是重中之重，保障的方式可以采取货币化，可以贴租，贴房价以及贴利息。

　　两会以后住房保障政策的转型和突出更加从经济指标转向民生指标，住房保障的落实离不开房地产市场为我们政府创造源源不断的资金来源，只有实现这两者相辅相成，中国的房地产业才能够获得长足的支撑和发展，房地产行业诱发社会矛盾，激化金融风险，同时也可能成为境外热钱炒作的三大职能风险就会下降和规避，通过住房保障规避社会劳动风险，通过自有资金不低于35%，四证齐全方可银行贷款刚性政策的实施可以避免银行的风险，同时对外资采取适当的组合拳的措施也可以制止房市成为游资的温床，08年两会以后我们整个宏观风险已经有了防火墙，这个时候行业会更加健康的发展，我们宏观调控的重点将会从房地产这个主战场转向整个国民经济的诸多方面，转向国际和国内的诸多利益和共生的环节，非常感谢大家，谢谢大家的支持，再次感谢大家！