印堃华：女士们，先生们，各位领导，各位嘉宾，下午好！非常荣幸，因为我已经离开商业部门的岗位，尽管93年开始，我就是搞商业的零售批发，在国有企业工作了几十年，后来教商业，谈到商业地产的问题。

　　谈以前，首先大家关心的是房地产整个形势怎么样？我先简单讲这个问题。我们从这一轮宏观调控，中国的房地产调控经过好多轮，83年一次，88面一次，93、94一次，到98年调控是鼓励方面的调控，不是压的调控，这一次又是一次调控。调控到现在，我们感觉到03年到现在本轮调控，经过去年的十七大以及最近一年左右的时间，逐步的好多问题，开始明朗了。也就是说，一开始调控针对的是固定资产投资过热，房地产投资过热，房价过高，原来针对这两个问题进行调控的。调控到现在，我们这几年出了好多的政策、措施，也有很多同志有不同的看法，讲了好多。比较典型的国内也有一个舆论，好象中国的房地产业绑架了国民经济，中国的房地产业不应该成为支柱产业。中国的房价应该跌到穷人都买得起。这些东西经过这两年讨论、实践、争议各个方面，最后现在基本上明确了。就是我们国家再次明确了房地产业是我们国民经济重要的支柱产业之一，只能搞好，不能搞坏，这一点中央的文件已经明确了。现在不是说要不要房地产业的发展，而是房地产业要稳定、健康、可持续的发展，这是很重要的定位。这个调控的定位就解决了过去模糊的问题。

　　第二个明确，就是我们中国老百姓要解决住房问题，需要分层次，多元化的办法来解决，也就是我们讲要两条腿走路。解决住房问题不是光买房，租赁也可以解决住房消费。解决住房问题既要发挥市场自发的调节作用，也要发挥政府的社会保障体制的功能和作用。加强社会保障制度，社会保障里面明确了以廉租房为重点，而不是像过去北京搞的回龙观的经济适用房，豪宅，不是那种。最近蒋部长又说了，可能我们还要搞一些经济租用房。我的理解思路越来越清晰，今后我们解决住房问题，解决老百姓民生问题很重要一点可能是要分层次、多渠道的解决。有的是通过市场渠道，有的是通过政府财政这个渠道。可能还有一些要通过各个方面积极性的发挥，像最近上海在搞的民工公寓，各个地区甚至于可能发挥其他一些方面的作用，这个思路现在也明确了。这几年我们一开始搞的时候搞得很乱的，大家搞不清。

　　第三个明确问题就是房价问题，不单纯是一个房地产的事情，实际上是各种因素反应。要解决房价的问题，谁说了算，现在也明确了，不是政府说了算，而是市场为主。由市场的价值规律、供求规律来进行调节，房价问题不光是房地产的问题，还涉及到其他很多问题。比如最近我们的通涨形势，商品房作为一个投资品，现在来看中国房价基本是合理的，要市场说了算。夹心层我们要搞一些优惠政策，买房可能退税、贴息等等，这个问题基本上就清楚了。

　　这几年政府用了行政手段加上综合应用经济手段，整个形势现在是比较好的，房地产过热的现象，现在是有所降温。去年07年，整个房地产开发投资完成了两万五千多亿，要比前年增长了30%，竣工面积八亿多平米，只增加了4.3，这说明可能是由于成本增加。因此，同样的投资增加了30，但是我们的量只是增加了四点几。从开发资金来看，我们去年到位了37260亿，开发资金是上升了37.3%。07年的外资到位比重率高，各企业自筹资金基本上跟06年比重差不多，但是有一条很严重的问题就是定金和预付款减少比重下降比较明显。我们06年的时候，定金和预付款比重是47%，开发资金里面占47%，07年不到30%，这说明企业资金情况是比较严峻。最近潘石屹讲了，一百天要出大毛病，当然他可能比较悲观。但问题是严重的，有些问题可能我们要进一步思考，比如说，房地产买地，如果是企业买地，为什么不能贷款？因为土地是房地产的基本生产资料。它就如同于造船厂买钢板，汽车厂买钢板买汽车配件一样的。应该是属于生产型流动资金。

　　有一次我到香港做报告，香港的那些参加层次比较高，大佬都参加，我跟他们聊了，如果你们在上海看中一块好的地，需要很多钱，你能不能向我们的中国银行贷款？他说，第一，我不需要贷款，我可以上市，我可以增发，我可以用其他的办法。就市场化融资。第二，我可以不向中国银行贷款，我自己有很多长期的战略合作伙伴，甚至于是我的股东，我可以向他们贷款。第三，如果周围银行要我们贷它的款，它还得求我，而不是我求它。他得请我吃饭，我才会给它一笔贷款。这说明什么问题呢？说明我们现在的做法不一定符合国际观念，不一定符合国际资本市场的游戏。我在《解放日报》头版有一个报道，我跟中房的印同志讲，我们两个人搞了一个课题，我说我们的金融政策上存在产业的政策性歧视。这个问题要解决，这个问题不解决出现了国内资金很紧缺，我们的资本市场不发达，我们除了向银行借款以外我们只能是预售，如果把内资房地产企业的资金都给断血了，我们中国的国民经济支柱产业可能要受到很大的伤害。

　　它的结果不仅仅是一个房产商可能要破产，我认为破了几个企业的产，几个老板跳楼，问题不大。大的是我们相关的产业，国民经济支柱产业带动的那些相关产业就可能出大问题，整个国民经济就会出大问题。而且就业问题会造成更严重的大问题。我们中国现阶段解决就业问题还是非常主要的一个现实的问题，这个思路需要调整。

　　我们也看到有些金融部门的政策思路带有计划经济的痕迹，比如我们的商业银行要避免风险，没有问题，它应该是选择优质服务，什么是优质服务？过去借过钱，还了款，准时还款是优质客户，它有足够的抵押，可以买第二套房子，把第一套卖掉买第二套，比单纯买第一套的是有偿还能力。对优质客户就应该是利率下浮，首付下降，给予优惠。这是我们市场经济很重要的，因为我们的银行已经是股份制银行，是一个企业，它要对企业负责，它放贷款是做生意，做生意就要讲优质客户。类似这些问题我们下一阶段继续要进行条件，包括税收问题。当前中国房地产市场商品承受的税收已经是非常重了。现阶段我个人认为不但不应该再出新的税种，还应该减税。因为你要把房价降下来，就必须扩大有效供给，疏导过度需求，降低税费成本，压缩利润空间。一方面我们压缩利润空间，一方面降低税收。我们政府要让你于民，这是很重要的，不与民争利。