非常时期的不健全房地产制度创新是政府职能的缺位

1997年至1999年的几年时间，中国经济遭遇内外经济不稳定并不断恶化的局面，当时政府出于拉动经济增长的需要，考虑将房地产业打造成支柱产业。但这一目的的初衷显得过于单一和单薄，政策的执行是在没有想明白房地产行业应该怎么进行改革和房地产发展的合理性问题的情况下匆忙上马的，因此相关制度创新都有欠考虑。

在没有通盘想过如何完善房地产制度和改革的顺序是什么之后，实践得出的结果就是房地产怎么快速的发展就怎么改。政策上全面扶持房地产开发企业，1998年取消福利分房制度造成“市场全面饥饿”，土地市场上协助开发商拿地，银行信贷一路绿灯，鼓励公务员及事业单位职工购房……当时改革的方向就是市场化，可以说这一步是成功的。一方面推动中国城市化进程，城市人口人均居住面积和生活质量迅速上升，另一方面也是最重要的一点，就是的确在很大程度上给中国经济带来了好处，在房地产发展最快速的几年也是中国经济上升最快的几年。

但这一市场化改革导致的不安定因素就是政府过度强调房地产改革的市场化，却忽视了其公益性和公平性一面，说白了就是政府在大众化住房上的缺位。全世界的房地产都是在做双轨制开发，也就是一方面是市场化方向主导下的商品房制度，另一方面就是在政府主导下的社会保障型住房制度，而后者在很大程度上是占市场多数的。目前中国的房地产制度只是一个轨道前进，是政府职能上的缺位，这是一定会出问题的。

还有一个最大不安定因素是一个未完成的房地产改革任务。就是产权不明的问题，将土地产权和居住权的分离，房地产居住房屋的产权剥离地产权而独立存在。最终这一未完善的房地产改革被解释成中国特色的房地产，而这一未完成的房地产改革在当时的确是起到了立竿见影的作用，但在后来也产生了目前全社会最大的不和谐。

不健全的土地政策是目前商品房泡沫的最大原因

《物权法》已经承认公民私有财产的合法性，其中包括了房地产部分，但仍然坚持对土地的国有性质。我们知道市场化经济的基础就是要产权明晰，而目前出台的“限制版”的《物权法》并没有解决土地所有权与房产所有权明晰的问题，仍然坚持国有土地所有权。宪法规定土地归国家所有，也就是政府所有，因此可以说政府就是中国最大的“地产商”，而这所造成的问题就很大很大。

在上一节中所提到的政府为提升GDP速度扶持房地产企业的发展，使得房地产开发商房地产开发成本相当低。一方面土地的获得成本较低，另一方面银行宽松的放贷和低利率使得融资成本也低，而一步登天的取消福利分房造成市场“饥饿”状态，也就是为了提升市场对开发商造的房子的需求。

在一开始房地产需求领域投资气氛并不太热的时候，相对而言土地价格的低廉和较易得手，吸引了大量资金到房地产开发领域投资。由于成本低，开发出来的房子价格当然也是低的，但预期上涨是一定的，并且速度很快。在本人之前写的一篇《货币战争的祭品，中国房地产的明天》中曾提到中国前几年宽松的货币政策极易造成流动性过剩，所导致的后果就是渐渐由房地产和股票类引领的资产价格迅速上涨，指的就是这段时间。

因为中国经济发展的极不平衡，这种流动性过剩极易造成房地产开发的高度集中，并且很容易导致流动性流入房地产需求领域，造成大量房地产泡沫。而这里面有一个很关键的杠杆，就是在这样一个局面之下，土地供应方对市场走势有着极强的控制力。目前的高房价的根源就在于土地供应方所供应土地量的严重不足，政府对土地的垄断造成市场上商品型住房面积的下降，从而强行拉高房价。这种人为造成的“饥饿效应”在政府一点点的土地供应下，想让房价涨多高就能涨多高。

如今的土地政策是社会不和谐的最大主因

而这一控制土地涨价冲动的原因就在于中国政府税收的两轨制，使得地方财政非常依赖以出让土地获得土地出让金来贴补地产补财政赤字。因此就有了“以地养政，政助价涨”的局面。

在房地产发展较为迅速的几年里，大量土地被廉价的出让，造成国有土地资源严重流失，约有大概三分之一的大案，各种各样的贪污犯罪都与房地产有关。全国近四千万农民因土地被占而变成“三无”农民，成为社会一大不安因素。

国家后来成立的土地储备机构就是以集中有效管理国有土地，规避以上诸多不良倾向为目的成立的，但各地方政府在“以地养政”的潜意识下使得年度出让土地政策实际执行上却很难到位。如2007年房价标杆型城市的深圳（2007年年度上涨60%，房价达到17000元/㎡以上），连续三年未有效供应土地。

不断推高的地价传导到房价上，也就造成了涨不停房价。07年里各地不断出现的“地王”和“面粉贵过面包”的局面，SOHO中国的董事长潘石屹对此形势就过一句很直截了当的话：“中国土地供应严重不足造就‘地王’。”

城市里的购房者实际上是被迫接受在政府不断逼涨的地价传导下的高价商品房，因为除了商品房外别无选择，政府承诺所能提供的经济适用房实无疑是杯水车薪。有实际需求的购房者无法购置买得起的房子，刚性需求一方不和谐。

而被剥削的一方——房地产开发商，则常被人骂称“为富不仁”。媒体所报导的所谓暴利开发商，说得比较多的是因之前拿地较早开发成本较低的地发商。而实际上，目前较多的开发商也是在承受政府出让地价上涨之痛。新的房地产开发政策和金融政策出台让开发商不断镇痛：拿地开发必须付全额土地款，两年内必须动工，申报规划和竣工必须在三年时间内开发完毕；银行贷款收紧，拿地开发商融资困难，投资开发风险上升，回报率下降。开发商作为房地产供应一方，二级房地产市场供求方不和谐。

开发商因资金不足，降价出售新房，造成的房地产购房投资处于负资产状态，房地产需求投资一方不和谐。

不断出现因成本过高，房地产投资失败所造成的不良资产数量上升，银行呆账，金融系统不和谐。

以上诸多不和谐所最终传导的结果就是市场对房地产投资失去信心，开发商拿地将更加谨慎。这种拿地的减少将会使得土地出让面积、土地价格和土地出让金下降，从而使得那些主要依靠卖地维持地方财政的地方政府深深的感到不和谐。

而以上的一切都需要有一系列的政策调整来改变目前不和谐的现状。

目前房地产可改变方向很多，但如何启动根源变革尚待各方考虑

目前迫在眉睫需要做的是必须首先完善房地产开发的双轨道制，也就是要完善和加强政府主导下的社会保障型住房的开发力度。要强调一点的是政府主导的，而不是政策型窗口指导市场来维持，政府只喊口号不买背单的那种。本人极不同意政府指导型限价房、“双限房”、限开发年限等等行政性违背市场规律的硬政策。

另外要尽快出台“物业税”，“物业税”将成为地方政府主要的税收来源，将有效降低地方政府的逼迫地价上涨和“卖地”冲动，从而减少以上所讨论的恶性循环。

最后，就是要解决地终的问题——建立健全现代土地的产权制度。中国房地产业要健康、公平、和谐、持续的发展下去，就必须建立产权明细的土地产权制度。

诚然，十年前的房地产改革可以说是救了当时的中国经济，但也成为后来中国社会上上下下阵痛的根源。房地产改革是否能够良性发展，是否能够达到社会和谐这一目的，是避不开现代土地产权制度这一问题的。现代土地产权制度的改革方向如何，我们现在还不清楚，也不好讨论。但相信这是改善目前房地产不和谐状态，房地产改革道路上不可回避的问题。